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美国商业地产之酒店业地产

热度 4已有 8167 次阅读2016-6-17 09:41 |个人分类:美国商业地产|系统分类:杂谈分享到微信

美国商业地产之酒店业地产_图1-1


酒店房地产涉及两个领域,一个是房地产,另一个是酒店管理。很多酒店的经营者同时也是那块土地的开发者,物业是为酒店量身定制的商业,这里面有重资产和轻资产的双重投入,酒店的业主既是土地的拥有者,也是酒店的经营者,酒店有自己可以自己独立运营,也可以加盟某些知名连锁品牌。


美国酒店物业的形式有很多,在都市以外的城镇里有很多Motel,小型汽车旅馆,也有经济型的如速8WesternRed Roof之类的经济型便捷酒店酒店,再往上走,有Holiday InnSheratonDouble Tree和一些高级品牌旗下的中端品牌系列,最后一些高端品牌,也就是我们称为五星级的饭店系列的,如希尔顿、凯悦、W、威斯丁等等。这些酒店从地产开发到建设从几十万的Motel到几个亿美元都不等,但都是要从先拿到地,或者拿到物业后改造,绝大多数都是酒店拥有者,同时拥有酒店地产。在美国有一些华人和印度裔购买了很多的低端独立品牌酒店或是大众品牌酒店,由自己来经营打理。


酒店房地产设计的标的比较高,是一项重资产投入比较高的项目,几百万、几千万、上亿美元的投入不等,而且酒店的轻资产管理(酒店运营)直接影响到酒店物业价值。如果作为一个地产开发商,利用便宜的土地价格,和银行的财务杠杆打造一间知名的品牌连锁酒店,比如说假日、凯悦、希尔顿、喜来登等著名品牌,这些著名的品牌的运营经验和内部订房系统,是对酒店盈利的一个充分保障。


美国贷款机构有个衡量健康贷款的坐标叫DSCR(Debt Service Coverage Ratio的缩写,即收入贷款比)DSCR就是用一个商用房地产每年的净经营收入除以每年的贷款额,银行会要求DSCR大于1.2,才会给予贷款,低于1.2就不行,因为风险指数超出临界点。从这个标准来看,放贷机构对于地产上面服务项目的营收非常重视,而运营的绩效直接影响酒店的收入,所以酒店的运营是绝对不可以松懈的。


酒店如果没有良好的运营,资产会陷入泥潭,酒店虽然不需要太多的人力,但很多设施要齐备、功能要完善、需要定期维修保养,园艺等各项辅助功能都要管理到位,酒店还要在一定年限内进行装修,这是一笔不小的投入,通常需要银行贷款来解决。


如果作为一个中小型酒店的投资者来看酒店的财务报表,从利润中在扣除银行贷款,最后的净利润并不客观,中小型(三星级以下)酒店更是要业主亲自搭理才行。


美国商业地产之酒店业地产_图1-2


几年前我有个台湾朋友要出售他在新泽西州的一间酒店,大约有一百二十个房间,酒店加物业要价五百万美元,酒店是自己的品牌,这样倒是省了加盟费,但是通过知名连锁酒店进来的订房来源也少了一块,酒店走低价策略,同时很旅游业中的订房中心合作,把酒店房间批发给那些专门给旅行社订房的公司,价格上当然又要打折扣,本来对外价格是一百二十美元每天,变得四十、五十、六十每晚,都的接受,酒店需要达到一定的住宿率才可以保证酒店收支平衡。


除了这些不说,朋友的哥哥嫂嫂都要来酒店帮忙,做做早餐、剪草、打扫停车场、换换灯泡什么的,粗活细活都自己亲自上阵,他们同时还请了一个白人经理来充充门面。


因为我是做酒店出身,非常了解酒店的运作和基本管理,这间开价五百万美元的酒店,停车场出现不少裂痕,外墙显得陈旧,酒店内的地毯都已经很久没洗了,有的酒店房间的门都已经掉漆了,室内也显得陈旧,有股湿湿的味道,酒店的园艺也是搞得一塌糊的。


这件酒店从营运报表来看每年有二十万左右的净收入,但如果刨除银行贷款、折旧几乎只是非老板挣了一个工资钱,这也是为什么那么多需要维修保养升级的项目没有完成的原因,酒店在七到十年要总体升级一次,这一百二十个房间的酒店可以需要支出五六十万的费用。如果按目前这种情况继续运营下去的话,酒店很快就会走下坡路,到时银行看到你的营收不行,很难再给做从新贷款什么的。


从现在的经济运行走势和行业趋势来看,酒店产业整体呈一个上升趋势,因为失业率下降,和油价走低,对人们驾车出门旅行提供了信心,更多的人开始出远门旅行;但行业变化来看,凯悦(Marriot)、希尔顿(Hilton)、海亚特(Hyatt),纷纷从自己的原有锁定的高端市场,衍生出一个为更多中产阶级服务的酒店产品,酒店装修时尚、宽敞、小型客厅、有些还有小型厨房,非常适用于更多的中产阶级家庭成员在一起居住,房价在100美元左右,但品质超出了那些低端品牌(5080美元/每晚)一大截。数据显示,知名的连锁酒店的住宿率在不断的攀升,小型廉价独立经营的酒店,住速率逐年的下降,那些酒店看起来老旧,管理不善,不再持续的投入,这样的物业与投资几乎会以失败告诉。


有一点要注意,作为一间酒店,虽然在经营数年中还完了大部分银行贷款,但如果由于后期的经营不善,这个物业的价值在退出时,一定会贬值的,因为酒店的物业,需要从酒店运营中的收入来体现,酒店物业属于商业投资,和民用房地产有本质的区别。


同时还有AirBNB Homaway这种分享住宿资源的产业进入酒店行业 ,对这个产业进行了改造和挤压,从趋势上来看,会把那些中小型酒店排挤出市场。


在酒店地产项目中,我仔细研究过酒店运营的财务报表,如果酒店住宿率稳定,财务报表看起来靓丽,但刨除酒店基础设施方面的重资产成本摊销,和折旧费用,酒店仅存的收入并不鼓舞人心。但,如何应对新型共享经济对酒店业的冲击下,保持较的高住宿率,这给酒店物业的拥有着,增加了一道新的课题。











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发表评论 评论 (1 个评论)

回复 槜法大 2016-6-18 00:36
原来是这样啊。说明,美国商业地产之酒店业地产,很复杂,很麻烦,而且,贷款难,经营难。相比之下,咱们中国商业地产之酒店业地产,却很容易,很简单,而且,贷款容易,经营容易。总之,中国商业地产之酒店业地产,属于高端地产。美国商业地产之酒店业地产,是高中低档地产,很复杂,很麻烦,贷款难,经营难。

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