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美国商业地产之购物中心(下)

已有 3297 次阅读2016-6-6 20:22 |个人分类:美国商业地产|系统分类:杂谈| 沃尔玛, 梅西百货, 购物中心, 商业地产, 知名品牌 分享到微信


美国商业地产之购物中心(下)_图1-1

目前,位置美国大约有47,000家购物中心(Shopping Center),还有大约11,000家封闭式购物中心,也是我们常的大 Mall


大型Shopping Mall 一般都有大型集团持有和管理,一般不会轻易在公开市场上公开出售或交易;但一些其他类型的购物中心(Shopping Center),有不同几种类型,我们会在后面描述。有很多报道都不太看好这些大型综合购物中心的未来,有些机构预测未来十年美国将会有15%Shopping Mall关闭,二十年内美国的Shopping Mall 将会有一半关闭。Macy (梅西百货)公司刚刚宣布在2016年预计关闭40家店面,沃尔玛百货(Wal-Mart 准备关闭269Super Shopping Center店面,美国著名的男装Men’s Warehouse 预计在2016年关闭250家零售店面,其他很多知名品牌如希尔斯百货(Sears)、杰西百货(JC Penny)、Kmart等大型商家,也都在考虑收缩企业在零售店面的战线。


但这些并不代表着购物中心的末日来临,其实人们对户外的休闲聚集,还是有很强烈的诉求的,打个比方,消费者可以在超市购买到瓶装的星巴克瓶装咖啡、或是咖啡豆,完全可以自己在家研磨享用,但星巴克连锁店近年来,照样在美国不断的扩张,从全球销售额来看,目前已经成为仅次于麦当劳的全球第二大餐饮品牌。这些都在告诉我们,现代的消费者更加注重品牌、时尚,精神享受,还有便捷,人们需要走出去聚会、娱乐、休闲、放松一下的,最后在零售业下生存下来的那些企业,除了满足消费的刚性需求以外,商家也为消费者提供了不同的生活体验与享受人生。


美国很多大型的Mall或是Shopping Center都有机构的Pension Fund投资(养老基金)战略性投资,因为这些购物中心是美国传统社会结构里的中流砥柱,非常安全,但随着科技的进步,购物娱乐的习惯改变,除了购物中心要自我改造,那些重金下注购物中心的养老基金,也要调整自己对商业地产物业的资金布局。


Shopping Center是一种大型开放式型购物中心,它采取非封闭式,但规模巨大,占地面积广阔,一圈下来可能达到两三英里,区域内集中了影院、时装零售、餐厅、健身中心、会员制仓储购物中心等元素,布局或可集中、或是分散错落有置,客人可以直接把车开到自有想要去的店面门前停车即可,这种类型的购大型物中心会看到Macy, Wal-MartCostcoTargetHome depotBJ等这些大型商业商业体,这里成为一个人们购物娱乐休闲的集结地。


这种购物中心因为很多店面是可以三三两两的在一个建筑物内,或是单独一间独立的建筑物,这些独立建筑在美国称为Free Standing Retail,这些独立建筑可以是麦当劳这样的快餐店,也可以是像沃尔玛超级中心,或山姆大叔这样的会员制仓储店。这些独立的物业,通常拥有独立的产权,可以分块出售,很具有灵活性;在这样比较集中的购物集散地,地产物业的价值相对略高。


另一种是,社区服务性购物中心(Strip Shopping Mall or Strip Shopping Center,店面主要以超市为主体,周围很多店面的商业类型,都是服务与本地居民需求的商业,超市优势和其他商业统一设计在一栋整体建筑中,有时超市会有自己的独立建筑,其他商店在另一幢建筑里,这里有快餐、熟食、冷饮、理发、洗衣生意等等,此类购物中心紧密的服务于周围的社区。


目前虽然有很多老旧的购物中心关闭,但这种与社区紧密相连的购物中心还是不可或缺的,它的实用性和便利性还是有其无法取代的一面,但从商业地产项目上来看,需要仔细评估这些购物中心的主体商家的发展方向和财务健康状况,比如说,有些区域性的超市品牌如Pathmark,Walbaum and A&P 开始退出市场,而像SafewayShoprRiteStop ShopTrader Joe等这些品牌还在扩张,但我们还是要注意观察这些品牌的扩张策略,比如说美国非常知名的健康品牌Whole Food(销售天然健康有机理念的食品超市),公司的数量虽然增加,但是有些是现有超市地点的重置,就是换去新的营业地点,这些商家是随着消费者的密度与购买力来走的,作为投资者要亲自观察具体区域人口分布和经济热点区域的变迁,不能单纯依赖对品牌的判断来做决策。


在购买这些项目中涉及那些著名品牌和企业时,一定要多读有关那个企业和行业的新闻,同时通过各种渠道了解企业的财务报表,因为很多著名企业开始布局线上业务,收缩线下,除了关闭店面,同时也有调整店面计划,投资者要仔细严查自己的项目或预计收购项目是否在调整的列表内,开要看企业在线下业务的业务是不是在消耗企业的现金,如果是,企业对外是否有公布对线下业务的整合计划。


有一次我参加曼哈顿一次零售业地产研讨会,发现很多西服革履的地产主管围绕着一个,穿戴犹如西部牛仔的先生那里,后来知道那位带着牛仔帽的先生是营建商,他知道哪些公司在进行店面布局,品牌在哪里选择开设店面,近期有哪些项目要上马完成;所以说,一线的建设的信息非常重要,它可以反映出企业发展布局和物业设点布局的很多问题。


最后一种是比较更小一点的小型购物中心 (local Strip Shopping Center),这里的店面从几家店面到十几家店面排列在一桩整体的建筑中,其中有理发、洗衣、杂货、酒庄、冷饮店、中餐外卖店等等,服务的半径就更小一点,主要是以为小镇本地居民提供便利为主。


在这里有个数据,来自美国购物中心协会,说美国的购物中心的出租率达到自2008年(金融危机最严重时间)以来的最高点,购物中心的出租率为92.7%,租金每平方尺增加了6.5%,大型封闭式商业体(Shopping Mall)出租率达到94.2%,租金每平尺增加了17.2%; 购物中心每平尺的消费额度增加了16美元,购物中心商家的净利润增长了21%,近两年来购物中心的新增面积都每年都会在170万尺左右。


上面的情况非常值得思考和玩味,为什么企业在关闭零售店面,而购物中心租金在上涨,现存的购物中心商家利润在攀升呢?


电商虽然对购物中心、零售业有冲击,但购物体验和人们需要进行户外活动,社交、运动、购物,还是有很大的需求,当代有实力的消费群体,年轻时尚、他们已经减少到那些没有新意的购物中心Hang around (消费社交娱乐);而那些大型时尚购物,集购物、时尚、娱乐、健康等元素集于一体的商业体,我们总会看停车场停满了车,里面人流如织,年轻人涌现在那里购物、饮食、交友、娱乐。

 

美国商业地产之购物中心(下)_图1-2










鸡蛋

鲜花

握手

雷人

路过

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