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美国商业地产之多家庭物业

热度 7已有 5931 次阅读2016-6-15 11:58 |个人分类:美国商业地产|系统分类:杂谈| 商业地产, 纽约市, 新泽西州, 公寓楼, 平均值 分享到微信


美国商业地产之多家庭物业_图1-1


这里讲的Multi Family多家庭物业指的是,用于出租用的多家庭物业,比方说在一个小区的物业的组成是由,三卧两卫浴、两卧两卫浴、一卧室一个卫浴等不同房间类型的住宅;物业也可以是一栋用于出租用公寓楼物业,物业除了可以用作出租外,出售可以整体出售,也可以分割后单独出售。


物业根据区域的不同,地产价格有所不同,有些物业项目有几十个出租住宅,有的是几百个,价值从百万到千万都有。在美国近年来,租房需求市场增长强劲,从上面的图形就可以看出。


作为住宅物业出租就不能不考虑,地域经济、就业状况、开发土地价格,已经地税对收益的影响;美国各个地区其实人均工资收入差别不是很多,即便是纽约市薪资比较高的地域,相对于新泽西州而言,整体工作收入水平差距也不会差到20%,但说到地税,纽约附近长岛和威郡的地税每年要一万两万美元甚至更高,可以在新泽西离纽约一水之隔的地区,地税可能是每年四千五千美元,如果再往新泽西南部走,地税可能是一千五或两千左右,虽然在不同地区,相似物业的价格可能差十倍,但租金的收入不会差到那么多,同样的三室两浴,在新泽西大部分地区每月可以租到一千五百美元(平均值),在纽约每月长岛可以每月租到三千到四千美元左右,就租金价格也就是差一倍或两倍左右而言。

 

租金水平是根据当地居民收入水平可以承受的价格来决定的,一般来讲,每月租金应该在租房人每月净收入的四分之一,是一个健康合理的水平,很多物业公司都是这样要求租客的,他们需要租客提供收入证明、信用报告、犯罪记录调查报告等,以确保租客有能力稳定的支付租金;但现在在纽约等一些都会地区,租金价格疯涨,很多人支付的租金已经占到工资净收入的二分之一。


美国商业地产之多家庭物业_图1-2 


投资多家多家庭物业有几个需要注意的地方,一个是当地区域的经济状况,是否是一个经济稳定增长,有哪些企业在本地运营;另一个是当地的就业情况,只有稳定的就业市场,才会获得稳定的租户;再一个是获取土地的价格和地理位置,美国的土地很便宜,但现在的趋势是人们最求居住位置与工作链接的便利性,人们需要高效的接近他们生活中的其他资源,那么就要求物业不但要现代化,同时考虑与其他资源链接的高效,现代人们非常注重相互连接、相互分享、社交比以往更加流行,所以很多现代性的物业都基于一个立体社区的概念上设计,把资源紧密连接在一起,提高便利和服务,增强租客的体验和满意度。


从家庭物业出租的市场来看,租客支付租金占用气工资总体收入(Rent to Income)比例很重要,从目前美国中位数来看21%,但也有经济学家指出,目前的比例是30%。从目前美国家庭收入的中位数年收入在五万美元或四万五千美元来看,一个普通家庭月租金为1240美元为中位数,以此为例,美国Rent to Income 租金收入比为28%,一般来说这个租金收入比超过30%时,就处于一个危险的状态,但现在美国很多地区,这个Rent to Income 的比已经远远高于30%这个比例,例如:纽约市为67%,旧金山46%,西雅图33%,达拉斯25%,洛杉矶62%,圣地亚哥46%


美国商业地产之多家庭物业_图1-3


现在在美国有很多人在讨论多家庭物业出租市场,目标在佛罗里达、亚特兰大、达拉斯、休斯顿等地区,从目前区域发展和就业报告来看,这几个地区也是目前的热点地区,调查报告显示,目前这些地区在建的项目众多。从投资的角度来看,除了投资热点以外,投资者应该更切合实际的考虑,当地就业人口的成长,可支付租金的比例是否合理,如果租金支付比重过高,势必会造成复租率下降问题,很多大的公司有长远的考虑和对策,因为他们可以拿到成本低廉的土地和租金,对于中小型投资者,不能只看到热点,需要看实际的数据和竞争,已经投入成本与回收周期,以确保投资风险与收益。












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发表评论 评论 (4 个评论)

回复 流浪者一个 2019-8-28 13:05
湘潭县党政方方面面已经形成有形无形的一张网就像一口巨大的铁锅遮盖着湘潭县的天,什么公平正义,公民正当合法权益一概践踏殆尽!回归野蛮社会,盛行森林法则。
回复 liushuai2009 2016-6-16 19:53
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回复 槜法大 2016-6-16 03:24
就是中国的出租房,廉租房嘛。美国商业地产之多家庭物业,是纯商业,纯出租。咱们中国也有纯商业,纯出租。但,一般是民间出租房,廉租房。也就是,投资人和出租房,廉租房,住在一起。美国比较单纯,专业。咱们中国,比较复杂。
回复 伪装者 2016-6-15 18:42
有一千万美元,在美国还是好混的。

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